دور زدن نرخ مجاز افزایش اجاره بها - وبلاگ دیدنی ها

به گزارش وبلاگ دیدنی ها، عوارض جدید اجاره بهای دستوری ظاهر شد. موجرها برای دور زدن نرخ مجاز افزایش اجاره بها به خواسته مستاجرها برای تمدید اجاره نامه های 99، نه می گویند تا از رهگیری عوامل کنترل بازار اجاره فرار نمایند. این اقدام به زیان مستاجرها تمام می گردد؛ چون کاهش طول عمر قرارداد اجاره به یک سال، هزینه مستاجرها را افزایش می دهد و نبض اجاره بها را از جهت بازگشت آرامش نسبی دور می نماید. قرار است.

به گزارش گروه مالی وبلاگ دیدنی ها، موجران برای فرار از پذیرش نرخ دستوری در بازار اجاره بهای امسال، یک فن بدل در پیش گرفته اند که این روش جدید به تازگی در حال رایج شدن در بازار اجاره است. تحقیقات میدانی درباره تازه ترین شرایط بازار اجاره مسکن در شهر تهران و بعضی دیگر از شهرهای دیگر به خصوص کلان شهرها نشان می دهد در شرایطی که تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و تورم محسوس، گروهی از موجران خواستار افزایش نرخ اجاره بهای واحدهای خود در امسال بیش از سقف دستوری اعلام شده از سوی ستاد ملی کرونا در سال گذشته هستند، به تازگی یک پله فرار از سوی آنها برای دور زدن سقف کاذب اجاره بها- اجاره بهای دستوری- طراحی شده و استفاده از آن در روزها و هفته های اخیر در بازار مسکن در حال رواج است. این پله فرار، عدم تمدید قراردادهای سال قبل یا محدود شدن مدت زمان قراردادهای اجاره به یکسال بدون امکان تمدید آنها برای سال آینده است. در واقع گروهی از موجران برای دور زدن اجاره بهای دستوری، به وسیله بهانه تراشی از تمدید قراردادهای سال قبل با مستاجران خود طفره رفته و اعلام می نمایند به واحد خود احتیاج داشته و قصدی بابت اجاره دادن آن در سال جدید ندارند.

در واقع اگر چه مدت زمان مشخص شده در عمده قراردادهای بازار اجاره مسکن به جز موارد استثنا یکساله است اما به خصوص در سال های اخیر عمده این قراردادها در سال یا سال های بعد نیز بین موجر و مستاجر تمدید می شد و به دلیل کاهش هزینه های جابه جایی و بازاریابی برای هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار اجاره، نوعی بازی برد- برد و بی دردسر برای موجران ومستاجران محسوب می شد به طوری که عمده قراردادها در بازار اجاره در سال دوم نیز تمدید و بعضی از آنها به سال های سوم و چهارم و حتی بیشتر نیز کشیده می شد. اما به دنبال اعلام نرخ دستوری برای افزایش سقف اجاره بهای مسکن از سال گذشته با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که با نیت تنظیم بازار اجاره و یاری به مستاجران به عنوان طیف آسیب پذیر ناشی از شیوع این ویروس صورت گرفته، این روال تغییر نموده و به تازگی به کوشش گروهی از موجران برای عدم تمدید قراردادهای سال قبل یا تنظیم قراردادهای یکساله بدون امکان تمدید، تبدیل شده است.

فعالان بازار مسکن از این روال جدید موجران به عنوان فن بدل به نرخ حمایتی دولت در بازار اجاره یا پله فرار اجاره بهای دستوری تعبیر می نمایند. این موضوع به عنوان نشانه یا علامت جدید از عدم موفقیت سیاست مشخص سقف دستوری برای افزایش سقف اجاره بها شناخته می گردد. اگر چه در ضرورت این موضوع که مستاجران باید به عنوان یکی از گروه های آسیب پذیر ناشی از پیامدهای منفی مالی تحت تاثیر تعطیلی های گسترده به دنبال شیوع بیماری کرونا مورد حمایت واقع شوند شک و تردیدی وجود ندارد اما سیاست های حمایتی باید به شکل درست در این بازار به کار گرفته گردد تا به شکل برنامه های برد-برد مورد استقبال موجران به عنوان ذی نفعان بازار اجاره مسکن نیز قرار بگیرد.

اگر چه مشخص سقف دستوری افزایش اجاره بها در ظاهر به نفع مستاجران است اما در عمل به دنبال طراحی گریزگاه ها یا پله فرار از سوی موجران ناراضی، در نهایت منجر به عدم تمدید قراردادهای اجاره و به دردسر افتادن مستاجرها می گردد.این در حالی است که در شرایطی که به دلیل شیوع ویروس کرونا جابه جایی ها در بازار اجاره کاهش یافته و تحت تاثیر افت سطح معاملات مسکن، عرضه واحد به بازار اجاره مسکن نیز افت نموده است، یافتن واحد مناسب برای مستاجرانی که موجران آنها برای دور زدن سقف دستوری اجاره بهای مسکن اقدام به عدم تمدید قراردادهای سال قبل خود با موجران به نیت اجاره دادن آن به مستاجر دیگر با نرخ دلخواه نموده اند، دشوارتر از هر زمان دیگری است.به این ترتیب آنالیز ها نشان می دهد این سیاست نه تنها در مجموع به نفع بازار اجاره و عرضه نمایندگان مسکن به این بازار تمام نشده است بلکه مستاجران را نیز در عمل و در حقیقت نمی توان به عنوان ذی نفعان اجرای این سیاست دستوری معرفی کرد.

سیاست جهان برای بازار اجاره

اگر چه در بسیاری از کشورهای جهان برای تنظیم بازار اجاره مسکن، دولت ها اقدام به مشخص سقف مجاز و حمایتی افزایش اجاره بها می نمایند اما برای اجرای این سیاست ها با تعریف سیاست های تشویقی و تسهیلاتی، موجران را نیز در اجرای این طرح ها با خود همراه می نمایند. به گونه ای که این سیاست به سیاستی برد-برد هم برای موجران و هم مستاجران تبدیل گردد. البته بازار اجاره در این کشورها، یک تفاوت عمده با بازار اجاره مسکن در ایران دارد. در بازار اجاره این کشورها، از آنجا که موجران عمدتا اشخاص حقوقی و شرکت ها هستند دولت ها به وسیله تعریف مشوق های تسهیلاتی (وام، زمین و...) و همچنین مشوق های مالیاتی اقدام به جلب رضایت و همراهی آنها برای اجرای سیاست های حمایتی در بازار اجاره می نمایند. این در حالی است که بازار اجاره در ایران بازاری متفاوت است. از این بابت که موجران شخصیت های حقیقی هستند و به دلیل عدم تعریف مشوق برای آنها از سوی دولت، این سیاست را به زیان خود دانسته و به دنبال راه فرار برای مقابله با آن هستند.

موجران پایتخت و بعضی دیگر از شهرها در حالی طی روزهای اخیر اقدام به طراحی پله فرار برای دور زدن اجاره بهای دستوری نموده اند که پیش از این نیز ایمنی صفر این روش دستوری در بازار اجاره به اثبات رسیده بود.

ابتدای تابستان سال گذشته، ستاد ملی مقابله با کرونا با نیت و هدف حمایت از مستاجران در برابر آسیب های مالی ناشی از شیوع ویروس کرونا مصوب کرد سقف اجاره بهای مسکن در شهر تهران تنها تا 25 درصد، در سایر کلان شهرها 20 درصد و همچنین در دیگر شهرهای کشور 15 درصد افزایش یابد و موجران حق افزایش اجاره بها بیش از این سقف مجاز را ندارند. اما آمارهای رسمی نشان داد عملا بازار این سیاست دستوری را پس زد. طوری که در اولین فصل از اجرای این سیاست یعنی تابستان 99 - فصل اوج جابه جایی ها در اولین سال از شیوع ویروس کرونا- هم در شهر تهران و هم در کشور، تورم اجاره مسکن بیش از سقف دستوری به ثبت رسید.

این موضوع نشان داد، جواب تست یک ساله واکسن اجاره منفی شد. در حالی که هنوز دستور توقف استفاده از آن در بازار اجاره نیز صادر نشده است و متولی مسکن اعلام نموده است دست کم تا تیرماه امسال سیاست جدید در این زمینه اعلام می گردد. تابستان سال قبل که سیاست مشخص سقف متوسط 20درصدی برای رشد مجاز اجاره بهای مسکن در کشور مصوب شد، متوسط اجاره بهای مسکن در کشور معادل 44 درصد افزایش یافت. در شهر تهران نیز تورم نقطه ای تابستان 99 - تورم اجاره در تابستان 99 نسبت به تابستان 98- معادل 48 درصد به ثبت رسید. در حالی که سقف دستوری افزایش اجاره بها برای کشور 20درصد و برای تهران 25 درصد مشخص شده بود.

این در حالی است که در یک آمار رسمی دیگر که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، متوسط اجاره بهای مسکن در کشور در زمستان 99 در مقایسه با زمستان 98 نیز 28 درصد افزایش یافت. این در حالی است که این میزان 8 واحد درصد بیشتر از نرخ دستوری اعلام شده از سوی دولت است. این آمارها در کنار نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد عملا سیاست دستوری برای تنظیم بازار اجاره ونرخ اجاره بها در کشور جواب نمی دهد و دولت در صورتی که قصد ساماندهی بازار اجاره را دارد باید با سیاست های موثرتر از جمله تعریف مشوق ها و تسهیلات برای موجران آنها را با برنامه های حمایتی خود همراه کند.

تجارب قبلی نیز حاکی از عدم موفقیت سیاست های تعزیراتی و دستوری در بازار اجاره مسکن است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن با تورم شدید همراه شده، تورم عمومی محسوس در اقتصاد کشور منجر به افزایش فشارهای مالی به خانوارها اعم از مستاجران وموجران شده و همچنین شرایط زندگی برای هر دو گروه ناشی از شیوع ویروس کرونا و سایر تحولات مالی سخت تر شده است،موجران که دست کم تا سال قبل ترجیح می دادند برای کاستن از هزینه بازاریابی وجابه جایی مستاجران در واحدهای مسکونی و همچنین کاهش دردسرهای مربوط به یافتن مستاجر جدید قراردادهای سال قبل خود با مستاجران را تمدید نمایند و به دلیل استقبال مستاجران از این روش، عمده قراردادها دست کم برای یکسال دیگر تمدید می شد، هم اکنون روش دیگری در پیش گرفته اند.

از آنجا که تمدید قراردادها احتیاجمند رعایت سقف دستوری اجاره بها مشخص شده از سوی دولت و ستاد ملی مقابله با کروناست اما در قراردادهای جدید با مستاجران جدید این موضوع عملا قابل رهگیری نیست و موجران می توانند واحدهای مسکونی خود را با نرخ های بالاتر به بازار عرضه نمایند، تعداد زیادی از موجران از هم اکنون و در آستانه آغاز فصل طلایی جابه جایی ها در بازار اجاره، از تمدید قراردادهای سال قبل با مستاجران خودداری نموده و به مستاجران خود اعلام نموده اند که در انتها مدت زمان قرارداد باید ملک استیجاری را تخلیه نمایند.

در مصوبه ضدکرونایی دولت درخصوص مشخص نرخ دستوری برای افزایش سقف اجاره بهای مسکن که اوایل تیرماه سال گذشته مصوب شد، اعلام شده بود این مصوبه تا سه ماه پس از ریشه کن شدن ویروس کرونا قابل استناد است و تاریخ مصرف دقیقی به لحاظ زمانی برای آن اعلام نشده بود اما متولی مسکن در دولت روز گذشته بیان کرد:حداکثر تا تیرماه امسال نرخ یا سقف جدید مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن در سال 1400 ابلاغ و اعلام خواهد شد. براساس اعلام متولی مسکن، دولت درصدد است تا با در نظردریافت تحولات مالی، تغییرات بازار مسکن در یک سال گذشته، تورم عمومی و میزان افزایش حقوق و دستمزدها در سال 1400، نرخ های جدید به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره مسکن را مشخص و به بازار اعلام کند تا در تنظیم و تمدید قراردادهای بازار اجاره در امسال ملاک عمل موجران ومستاجران قرار بگیرد.

اما آنچه مسلم است اینکه گروهی از موجران به تازگی و تا قبل از اعلام سقف های جدید برای افزایش اجاره بهای مسکن از سوی دولت، اقدام به طراحی پله فرار و دورزدن این سیاست دستوری نموده اند تا بتوانند واحد خود را با نرخ های بالاتر به بازار عرضه نمایند.

کارشناسان و صاحب نظران بازار مسکن ضمن انتقاد به سیاست دستوری و اعلام شکست این سیاست در بازار اجاره مسکن سال گذشته، امیدوارند دولت در برنامه ریزی تازه، سیاست کارآمدی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن به کار بگیرد. همچنین آنها امیدوارند متولی مسکن سیاست جدیدی را با در نظر دریافت اشکالات این سیاست طراحی نموده و سیاست اشتباه قبلی را بار دیگر در بازار اعمال نکند.

سیاست مشخص سقف دستوری برای افزایش اجاره بهای مسکن در حالی از سال گذشته به منظور مقابله با اثرات مالی مخرب شیوع ویروس کرونا بر سطح درآمد افراد به خصوص گروه های مستاجر و کم درآمد مصوب شد که نه تنها این سیاست نتوانست عملکرد موفقی در این زمینه داشته باشد بلکه در عمل، یک پیامد خطرناک برای بازار اجاره نیز به همراه آورد.

تحقیقات پیشین که در گزارشی با عنوان ایمنی صفر واکسن اجاره در نیمه دوم فروردین ماه منتشر شد نشان داد نه تنها این سیاست دستوری در حکم واکسن ضدکرونایی در برابر فشار اجاره بها مصونیت ایجاد ننموده است، بلکه منجر به مسمومیت بازار نیز شده است و مستاجرها با کمبود فایل مناسب برای اجاره روبرو شدند.

آسیب ثانویه نرخ دستوری

آمارهای رسمی درباره عبور تورم اجاره مسکن از سقف دستوری مشخص شده و همچنین آنچه هم اکنون در شکل کمبود فایل اجاره مسکن و شرایط نابسامان قیمتی در این بازار خود را نشان می دهد، حاکی است نتیجه سیاست های دستوری برای کنترل بازار اجاره چیزی جز شکست این سیاست ها والتهاب بیشتر برای بازار نیست. بنا بر اعلام فعالان بازار اجاره مسکن یکی از مهم ترین دلایل التهاب بازار اجاره در شرایط فعلی و در حالی که هنوز بازار اجاره وارد فصل طلایی جابه جایی ها نشده است، کاهش عرضه ملک استیجاری به بازار است که یکی از مهم ترین دلایل آن اثر اعمال سیاست های دستوری در این زمینه است. در واقع اعمال این سیاست دستوری علاوه بر اینکه از تابستان سال گذشته منجر به تنظیم بازار اجاره وتورم این بازار نشد، جریان عرضه به این بخش از بازار ملک را نیز تا حدی تخریب کرد.

تخریب جریان عرضه آپارتمان به بازار اجاره یکی از مهم ترین عوامل تشدید بحران در این بازار وافزایش شیب تورم اجاره نشینی است. اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است آن است که در امسال، تورم معقول در بازار اجاره باید به چه میزان باشد که هم مستاجران دچار بار مضاعف مالی ناشی از افزایش نامتعارف سطح اجاره بها نشوند و هم موجران انگیزه خود را برای عرضه آپارتمان های خود به بازار اجاره از دست ندهند و جریان عرضه به این بازار تخریب نگردد؟

شناسایی حد معقول برای تورم اجاره مسکن در امسال با توجه به افزایش شکاف بین نسبت قیمت به اجاره مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R در این بازار یاد می گردد، یکی از مهم ترین موضوعات اساسی و حیاتی پیش روی بازار مسکن به خصوص بازار اجاره در امسال است. این نسبت که در شرایط متعارف معمولا عددی بین 14 تا 25 است هم اکنون به بیش از 30 افزایش یافته است. دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد علت این شکاف افزایش غیرمتعارف قیمت مسکن وجهش های متوالی است و در وهله اول ضروری است حباب قیمت مسکن تخلیه گردد. در یک وبینار (سمینار مجازی) سه ساعته که در روز پنج شنبه 16 اردیبهشت برگزار می گردد در کنار سایر مباحث وموضوعات مربوط به بازار زمین و مسکن، این موضوع را نیز مورد بحث و آنالیز و موشکافی کارشناسی قرار خواهد گرفت. در این وبینار همچنین موضوعات دیگری مانند معرفی بازیگردانان بازار مسکن در سال 1400 و تشریح نقش هرکدام از آنها در شکل گیری تحولات بازار معاملات خرید وفروش واجاره مسکن، زمین و... مورد بحث وآنالیز قرار خواهد گرفت.

بازار معاملات مسکن درحالی وارد سال 1400 شده است که به اعتقاد کارشناسان، شناخت بازیگردانان اصلی این بازار در سال جدید برای اخذ استراتژی درست از سوی طیف فعال و متقاضی این بازار از اهمیت اساسی برخوردار است.

در این وبینار سه ساعته که به صورت مجازی و در قالب پخش زنده برگزار خواهد شد، خلاصه کاربردی از تحولات بازار مسکن در دوره اخیر بازار ملک یعنی فاصله سال های 97 تا 99 نیز تشریح خواهد شد. خلاصه کاربردی از تحولات بازار مسکن در دوره اخیر (از سال 97 تا 99)، مرور سریع اما مهم بازار مسکن 99، رکوردهای معنادار در بازار مسکن این دوره، راهنمایی نماینده های قیمت مسکن در سال 1400، حباب سنجی قیمت مسکن و احتمال کاهش تا سطح موردانتظار و اثر متغیرهای سیاسی و بیرونی بر قیمت مسکن از دیگر موضوعات مورد آنالیز در این وبینار خواهد بود. این وبینار در روز پنج شنبه 16 اردیبهشت امسال برگزار می گردد. مدرس این دوره، فرید قدیری، دبیر گروه مسکن است. برای ثبت نام و کسب اطلاعات بیشتر با مرکز آموزش جهانی اقتصاد با شماره 87762411-021تماس بگیرید.

منبع: جهانی اقتصاد