تله نساز و بفروشی برای خریداران ملک - وبلاگ دیدنی ها

به گزارش وبلاگ دیدنی ها، شیوع گسترده بهره برداری ناشی از فروش ساختمان بدون سرانجام کار دردسرساز شده است. فروش ساختمان پیش از اینکه گواهی سرانجام کار برای آن صادر گردد در گذشته نیز شایع بود اما اکنون این فرایند نادرست بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن چه در تهران و چه در سایر شهرها رایج شده است؛ موضوعی که می توان از آن به عنوان نساز و بفروشی یاد کرد، چراکه اغلب بناهای فاقد سرانجام کار در حالی به فروش می فرایند که 10 تا 15 درصد از مراحل تکمیلی ساخت نظیر نصب بعضی تاسیسات در آنها انجام نشده و به این معنا ساختمان کامل ساخته نشده، فروخته می گردد. آنالیز مفاد مقررات ناظر بر صدور گواهی سرانجام کار به وسیله شهرداری ها نشان می دهد استناد به ظاهر قانون مرتبط با این موضوع به جای روح این قانون زمینه ساز شیوع بیش از پیش این شکل از فروش ساختمان شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در سال های اخیر در پی جهش بی سابقه و مستمر قیمت در بازار مسکن از یکسو و تورم مصالح ساختمانی در پی آن از سوی دیگر، سبب شده خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پیش از دریافت گواهی انتها کار از شهرداری در تهران بیش از هر زمان دیگری رایج گردد و در سایر شهرهای پرمعامله نیز شرایط مشابه بر معاملات ملکی حاکم است. در واقع با تنگنای اقتصادی سازنده ها برای تکمیل ساختمان به دلیل تورم مصالح از یکسو و استیصال خریداران و هیجان سرمایه گذاران از سوی دیگر حساسیت نسبت به خرید ساختمانی که واجد گواهی انتها کار است، به مراتب کمتر شده است. این شیوه معامله نیز در اغلب موارد دردسر محرز برای بهره بردار ساختمان تلقی می گردد و مسائلی در پی دارد که بعضا حل آنها ماه ها و حتی شاید سال ها به طول می انجامد. آنالیز قوانین موجود مرتبط با صدور گواهی انتها کار نشان می دهد دست کم در دو عنوان قانونی به این موضوع پرداخته شده است. عنوان نخست قانون شهرداری ها مصوب دهه 40 است که ماده 100 آن به این موضوع اشاره دارد. معروفیت این قانون ناشی از پرداختن آن به مساله نحوه ورود شهرداری به تخلفات ساختمانی و جرایمی است که به واسطه این تخلفات تعریف و پرداخت می گردد تا تخلف شکل قانونی پیدا کند.

اما در تبصره هفتم این ماده قانونی ذکر شده که مهندسان ناظر ساختمانی مکلف هستند بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنها احداث می گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن نظارت نموده و در انتها کار، مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. در واقع تبصره مذکور به این موضوع اشاره دارد که پیش از صدور انتها کار باید مساله ایمنی سازه و مطابقت آن با نقشه و محاسبات فنی به وسیله مهندس ناظر تایید گردد و گواهی مهندس ناظر به نوعی مبنای گواهی انتها کار است. در تبصره8 این قانون نیز دفاتر اسناد رسمی مکلف شده اند گواهی انتها کار ساختمان را قبل از انجام معامله قطعی رویت نمایند.

تله نساز و بفروشی برای خریداران ملک

مفاد ماده 100 قانون شهرداری ها نشان می دهد روح حاکم بر قانون این است که گواهی انتها کار باید پس از اتمام عملیات ساختمانی و پیش از هر گونه معامله و تحویل ساختمان به بهره بردار تازه، به وسیله شهرداری صادر گردد و مبنای صدور این گواهی نیز کنترلی است که مهندس ناظر در انتها پروژه انجام داده و نتیجه آن را گواهی می نماید. اما اشکال قانون مذکور این است که در آن به صراحت به ضرورت صدور گواهی انتها کار پس از اتمام ساخت وساز پرداخته نشده است و برداشت عمومی این است که اخذ انتها کار به عنوان یکی از اسناد نقل و انتقال سند ضرورت دارد و نیازی به دریافت این گواهی قبل از انعقاد قرارداد اولیه فروش ملک نیست.

این در حالی است که شهرداری های صرفا به ظاهر قانون مذکور استناد نموده اند و در نتیجه اصراری برای صدور گواهی انتها کار پیش از شروع بهره برداری از ساختمان ندارند. رفتار قانونی متناقض شهرداری ها زمانی آشکار می گردد که بدانیم در زمان شروع ساخت وساز هر نوع عملیات ساختمانی پیش از دریافت پروانه از نظر شهرداری تخلف محسوب و با آن برخورد می گردد. در قانون شهرداری ها به موضوع لزوم اخذ پروانه ساختمانی پیش از شروع ساخت وساز اشاره صریح شده اما نقص قانون این است که قطعه دیگر پازل فعالیت ساختمانی در قانون مذکور در جای خود پیش بینی نشده و آن لزوم اخذ گواهی انتها کار پیش از شروع بهره برداری از بناست. نتیجه این نوع برخورد با موضوع انتها کار، فروش ساختمان هایی است که بعضا بعضی تجهیزات حیاتی بهره برداری مانند جعبه برق و سنسورهای ضد حریق در آنها نصب نشده و بهره بردار که می تواند خریدار ساختمان مذکور باشد، ماه ها با سازنده بابت اتمام عملیات ساختمانی درگیر می گردد. به این ترتیب بازنده اصلی ناقص فروشی ساختمان در شهرها، بهره برداران و مصرف نمایندگانی هستند که به دلیل نقص قانون، موضوع معامله ساختمان بدون انتها کار برای آنها عادی انگاری شده و در تله نساز و بفروشی می افتند.

این در حالی است که هم وظیفه شهرداری در حوزه تایید ایمنی ساختمان ها و هم اهمیت ایفای نقش شهرداری به عنوان ضامن حقوق بهره بردار ایجاب می نماید این نهاد به عنوان مسوول حسن نظارت بر اجرای مقررات نسبت به لزوم دریافت انتها کار پیش از بهره برداری به همان میزان که نسبت به لزوم دریافت پروانه پیش از ساخت وساز حساسیت دارد، مسوولانه عمل کند.

موضوع صدور انتها کار در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان نیز مورد توجه قانون گذار بوده است. بر اساس ماده 28 آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه برای ساختمان هایی که طبق تشخیص ناظران و تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ، مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان برطرف نقص ، انتها کار صادر نخواهند کرد.

در واقع بر اساس این ماده قانونی شهرداری وظیفه دارد از صدور گواهی انتها کار برای بناهایی که مقررات ملی ساختمان در احداث آنها رعایت نشده، خودداری کند. استناد به همین قانون نشان می دهد شهرداری باید از بهره برداری از ساختمان های بدون انتها کار خودداری کند، چراکه ایمنی این ساختمان ها می تواند با توجه به نداشتن انتها کار زیر سوال باشد. بنابراین شهرداری ها چه به لحاظ وظیفه قانونی که در زمینه کنترل ساخت وساز از نقطه شروع یعنی زمان صدور پروانه تا زمان بهره برداری دارند، چه به لحاظ وظیفه ای که در قبال حقوق شهروندی دارند و چه به لحاظ اصول شهرسازی باید نسبت به صدور انتها کار قبل از بهره برداری در ساخت وسازهای شهری اقدام نمایند. در عین حال برطرف خلأ قانونی درباره الزام صدور انتها کار قبل از بهره برداری از ساختمان ها موضوعی است که باید به وسیله نهادهای دخیل در امر وضع مقررات شهری دنبال گردد؛ کمااینکه موضوع انتها کار در قوانین فعلی نیز به حدی اهمیت دارد که ذیل همین عنوان قانونی در آیین نامه مذکور تاکید شده انتها کار تا زمانی که برطرف نقص از ساختمان صورت نگرفته، نباید صادر گردد.

عقد اولیه معامله (نوشتن مبایعه نامه) و در پی آن بهره برداری از ساختمان های بدون انتها کار اگرچه با علم و اطلاع خریدار صورت می گیرد و شیوع زیادی پیدا نموده است، اما دردسرهای زیادی در پی دارد. بهره برداری از ساختمان ناقص به لحاظ تجهیزات، تحمیل هزینه تکمیل به بهره بردار یا به اصطلاح خریدار که برای حل مسائل خود ناگزیر به تامین تجهیزات می گردد، عدم امکان صدور سند قطعی به وسیله دفاتر اسناد رسمی و مسائلی که به واسطه آن بر سر نقل و انتقال ملک تا زمان صدور انتها کار ایجاد می گردد و نیز زیر سوال بودن ایمنی ساختمان با توجه به عدم آنالیز انطباق بنا با مفاد پروانه و محاسبات مهندسی از جمله مسائلی است که برای بهره بردار ساختمان های بدون انتها کار ایجاد می گردد. دردسرهای دیگری نیز در صورت معامله املاک بدون انتها کار رخ می دهد که مربوط به معاملات در شهرهای ویلایی است. در تهران و کلان شهرها صدور سند بدون انتها کار صورت نمی گیرد اما در شهرهای شاقتصادی این خط قرمز رعایت نمی گردد و بعضا سند قطعی نیز صادر می گردد. این در حالی است که ممکن است تجاوز به حریم سبز شهرها پس از صدور سند برای خریدار افشا گردد.

ریشه اقتصادی مماشات شهرداری

آنالیز ها از دلیل مماشات شهرداری نسبت به صدور گواهی انتها کار قبل از هر نوع بهره برداری از ابنیه، آن هم در شرایطی که از نظر محتوای قوانین موجود ساختمان بدون انتها کار می تواند به منزله فقدان سلامت و ایمنی بنا و خطرآفرین بودن آن برای شهروندان تلقی گردد، نشان دهنده ریشه اقتصادی این مماشات است. ماجرا از این قرار است که بخش عمده عوارض ساختمانی در زمان صدور پروانه به وسیله شهرداری تهران دریافت می گردد و بخش دیگری نیز در انتها کار در زمان صدور گواهی عدم خلاف باید به وسیله مالکان ساخت وسازها به شهرداری پرداخته گردد. به این ترتیب فقط یک هزینه جزئی باید در زمان صدور گواهی انتها کار پرداخت گردد. همین موضوع سبب می گردد شهرداری ها نیز در قبال کنترل انتها کار قبل از بهره برداری با وجود تکلیفی که در قبال ایمنی شهر و شهروندان بر عهده دارند، حساسیتی نشان ندهند و انتها کار به یک گواهی ضروری صرفا برای انجام کارهای حقوقی از قبیل انتقال رسمی سند شناخته گردد. در واقع مجوز نامرئی نساز و بفروشی همین سکوتی است که ظاهرا ماده 100 قانون شهرداری ها در قبال زمان صدور گواهی انتها کار نموده و شهرداری ها به استناد ظاهر این قانون از ایفای تکلیف خود در قبال روح قانون و تکالیفی که به عنوان ضامن ایمنی و رعایت مقررات در شهر دارد، سرباز زد ه اند.

انتها کار فانتزی در مرکز

تهران به کانون فروش یا بهره برداری از ساختمان های فاقد گواهی انتها کار تبدیل شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، در حالی که برابر مفاد قوانین موجود نداشتن گواهی انتها کار می تواند به منزله عدم تکمیل ساختمان و حتی فقدان ایمنی آن تلقی گردد، اما شهرداری در قبال بهره برداری از ساختمان های بدون انتها کار سکوت نموده است. اخیرا یک ساختمان در تهران که پنج سال قبل در جریان یک آتش سوزی فروریخت، با توافق مالک و شهرداری به صورت موقت مورد بهره برداری قرار گرفته و مقرر شده ظرف یکی دو ماه آینده نسبت به برطرف نواقص ایمنی آن که مقدمه صدور گواهی انتها کار است، اقدام گردد.

ساختمانی که از آن به عنوان یکی از مصادیق بهره برداری بدون انتها کار یاد می گردد، کار ساخت خود را بدون پروانه ساختمانی صادر کرد و پروانه زمانی به وسیله شهرداری برای این بنا صادر شد که شاید حدود 80 درصد از این پروژه تکمیل شده بود. البته این قبیل ساخت وسازها که بدون دریافت مجوز کلید می خورند، اغلب به وسیله شخصیت های حقوقی انجام می گردد و سخت گیری برای اشخاص جدی تر است. اکنون نیز بهره برداری از ساختمان مذکور در حالی به شکل موقت شروع شده که ظاهرا هنوز تاییدیه های ایمنی برای این ساختمان صادر نشده است. اما مساله این است که در این قبیل پروژه ها هم بهره برداران، هم سازنده و سرمایه گذار هزینه این شکل از اجرای قانون به وسیله شهرداری را می پردازند، چراکه در صورت بروز هرگونه اتفاق، بیشترین هزینه به مالک، سازنده و بهره برداران تحمیل می گردد و بازنده اصلی سهل انگاری در ممانعت از بهره برداری از ساختمان های بدون انتها کار آنها خواهند بود. با این حال نمونه این شکل از بهره برداری ها با اغماض نسبت به احراز رعایت اصول ایمنی در تهران کم نبوده و مصداق تنها ساختمان مذکور نیست. به نظر می رسد صدور انتها کار به این ترتیب آن را به یک گواهی فانتزی تبدیل می نماید و نقش چندانی در ایفای حقوق شهروندان و رعایت اصول شهرسازی ندارد.